وتضمنت حيثيات قرار المحكمة الدستورية. أنه يتوجب تدخل المشرع لإحداث هذا التوازن. فلا يمكّن المؤجر من فرض قيمة إيجارية استغلالًا لحاجة المستأجر إلي مسكن يأويه. ولا يهدر عائد استثمار الأموال - قيمة الأرض والمباني - بثبات أجرتها بخسًا لذلك العائد فيحيله عدمًا.

وتضمن قرار المحكمة إعمالها الرخصة المخولة لها بمقتضي المادة "49" من قانونها وحددت اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر حكمها» وذلك لحاجة المشرع إلي مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكني الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة 1981.

وتضمن قرار المحكمة بعدم دستورية الفقرة الأولي من كل من المادتين "1 و2" من القانون رقم 136 لسنة 1981. في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر. فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكني إعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.

واستندت المحكمة في قضاءها علي سند من أن القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن السكنية تنطوي علي قاعدتين أولهما الامتداد القانوني لعقود إيجارها. والأخري التدخل التشريعي في تحديد أجرتها. وكلاهما ليس عصيًا علي التنظيم التشريعي. فإذا كان الامتداد القانوني قد حدد نطاقًا بفئات المستفيدين من حكمه. دون سواهم. فإن تحديد الأجرة يتعين دومًا أن يتساند إلي ضوابط موضوعية تتوخي تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية.

ملتزمون بحماية مصالح جميع الأطراف دون تغليب طرف علي حساب آخر

أصدر مجلس النواب أمس  بيانا بشأن حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في القضية رقم "24" لسنة 20 قضائية دستورية بتاريخ 9 نوفمبر .2024

أكد المجلس في بيانه   علي اهتمامه الخاص بالقوانين الاستثنائية التي تنظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر. بحسبانها تمس العديد من الأسر المصرية.

كلف المجلس لجنة الإسكان بإعداد دراسة مستفيضة عن ملف قوانين "الإيجار القديم". بما في ذلك تقييم أثرها التشريعي. وفق محددات معينة أهمها الخلفية التاريخية لهذه التشريعات. وأحكام المحكمة الدستورية المتعلقة بها.

كانت لجنة الإسكان بمجلس النواب قد  أعدت تقريرًا مبدئيًا عن موضوع الإيجار القديم ومن المقرر عرضه علي المجلس خلال الجلسات العامة القادمة.

نواب: البرلمان قادر علي إصدار قانون جديد خلال شهرين

الاستماع لكل الأطراف.. لتحقيق التوازن في العلاقة الإيجارية

علينا مراعاة الظروف المالية للمستأجرين.. عند تعديل العقود القديمة

لا طرد لأي مستأجر.. والحكم لا علاقة له بالعقود مؤقتة المدة

أكد أعضاء في مجلس النواب ان الحكم التاريخي الذي اصدرته المحكمة الدستورية العليا بشان ايجارات المساكن القديمه وعقود ايجار تلك المساكن يحتم اجراء تعديل تشريعي عاجل خلال هذه الدورة البرلمانية نفاذا لحكم المحكمة باعتبارنا دولة مؤسسات.

وقال رئيس لجنة الاسكان في مجلس النواب الدكتور محمد عطية الفيومي إن حكم المحكمة الدستورية يسير في نفس الاتجاه الذي يسير فيه مجلس النواب حيث إن اللجنة بل وأعضاء البرلمان يرون ان تعديل اوضاع الايجارات القديمة للمساكن المؤجرة لاغراض السكني لايقل اهمية عن التعديل الذي جري منذ سنوات قليلة بالنص علي زيادة الايجارات للوحدات السكنية المؤجره لغير اغراض السكني وهذا ما بدانا تنفيذه تدريجيا حتي لايضار اي من الاطراف في العلاقة الايجارية بين المالك والمستأجر.

أضاف الفيومي ان هذا الحكم الصادر عن المحكمة الدستورية العليا سيخضع للمناقشة والبحث والدراسة داخل اللجنه بالطبع اضافة الي الاستماع الي آراء كافة الاطراف المعنية بالعلاقة الإيجارية ولكن حتي لايفهم خطأ أن هذا ليس استبعادا لتنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا ولكن تطبيقا له وهذا ما سيتم مناقشته مع الاخذ في الاعتبار تحقيق التوازن في العلاقة الإيجارية.
نفي أمين مسعود أمين سر لحنة الاسكان ان يكون حكم الدستورية العليا له اي تاثير علي إيجارات الوحدات السكنية وفق أحكام القانون المدني مؤقت المدة فهذا ملف وهذا ملف آخر منفصل وليس علي الذين يستاجرون المساكن موقوت المدة أن ينزعجوا نهائيا.

واضاف مسعود انه يجب علينا ان ناخذ في الاعتبار عند تعديل قانون الايجارات القديمة مراعاة ظروف المستاجرين المالية وان تكون الزيادة تدريجيا مشيراً إلي أن هناك العديد من مشروعات القوانين المقدمة من النواب مطروحه حاليا للمناقشه لكن يجب ان نعلم انه لا طرد لمستاجر من مسكنه علي الاطلاق في أي تعديل تشريعي تنفيذي لحكم المحكمة الدستورية العليا.
ووصفت رحاب الغول الحكم الذي أصدرته المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية ثبات الأجرة بـ قانون الإيجار القديم للأماكن المؤجرة للأغراض السكنية. بالتاريخي والذي يأتي في ضوء الدعوي المرفوعة أمامها بعدم دستورية الزيادة السنوية المنصوص عليها في قانون الإيجار القديم رقم 136 لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر. كما طالب بعدم دستورية المادة الأولي والخامسة من القانون

وأشارت إلي أن حظر زيادة الاجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكني اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون علي 7% من قيمة الأرض عند الترخيص. والمباني طبقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء. وهو ما يؤدي إلي ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزايله مضي عقود علي التاريخ الذي تحددت فيه.. وقد ذكرت المحكمة الدستورية أن تحديد الأجرة يتعين دومًا أن يستند إلي ضوابط موضوعية تتوخي تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية. ما يوجب تدخل المشرع لإحداث هذا التوازن. فلا يمكّن المؤجر من فرض قيمة إيجارية استغلالًا لحاجة المستأجر إلي مسكن يأويه. ولا يهدر عائد استثمار الأموال - قيمة الأرض والمباني - بثبات أجرتها بخسًا لذلك العائد فيحيله عدمًا.

أوضح أن حكم الدستورية العليا تضمن نصًا قويًا يخص البرلمان. حيث أوجب عليه أن يصدر تعديلات تشريعيًا لإحداث التوازن بين المالك والمستأجر. ونص الحكم علي أنها حددت اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر حكمها.. وقد جاءت تلك الفترة التي منحتها المحكمة الدستورية للبرلمان لإصدار تعديل تشريعية. لحاجة المشرع إلي مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكني الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة 1981.

وقال النائب إيهاب منصور إن الجميع متضرر من قانون الإيجار القديم سواء المالك أو المستأجر. موضحا أن الملاك متضررون لعدم قدرتهم علي صيانة عقاراتهم لأن "العائد منه 3 تعريفة". في حين يتأثر المستأجرون بشكل غير مباشر» نتيجة وقوع الكثير من الضحايا بينهم جراء انهيار العقارات القديمة.

وأضاف أن طرح أكثر من مليون وحدة سكنية مغلقة من وحدات قانون الإيجار القديم في السوق» من شأنه أن يؤدي إلي انخفاض أسعار الإيجارات وتخفيف الأعباء عن المواطنين. مشددا أنه لن يتم طرد أي مستأجر.

وأشار إلي أنه لا يوجد قانون استطاع حل مشكلة الإيجارات منذ عشرات السنين. مؤكدا أن القانون الصادر قبل عامين والخاص بالأشخاص الاعتباريين لغير غرض السكن لم يحل سوي 5% من المشكلة.

وأوضح أن مجلس النواب قادر علي إصدار قانون جديد خلال شهر أو شهرين» لكن "تتبقي إرادة تنفيذ القانون وآلياته".

ولفت إلي أن لجنة الإسكان بدأت مناقشة قانون الإيجار القديم منذ أشهر. معربا عن أمله في عدم تكرار تجربة قانون التصالح في نسخته الأولي والذي "فشل في التنفيذ" منذ أكثر من 5 سنوات.

نفي النائب عمرو درويش وجود أي تاثير لحكم المحكمة الدستورية العليا الجديد علي مسيرة التصالح في مخالفات البناء والذي امتدت صلاحيته ستة اشهر جديده فعملية المصالحات مستمرة وانه لادخل لحكم الدستورية باي جديد او مستجدات في عمليات التصالح التي نتمني من المواطنين ان يسرعوا الخطي لتحقيق التصالح وانهاء الازمات المتخلفة عن عمليات البناء المخالف ونهاية لحقبة زمنية سيطرت عليها العشوائية في البناء.

  خبراء القانون والاجتماع:  

مطلوب دراسة بحثية بمشاركة جميع المؤسسات

لوضع تشريع يوازن بين حقوق الملاك والمستأجرين

ضرورة النظر إلي حالة العقار وتاريخ إنشائه.. والتفرقة بين الأحياء الشعبية والمناطق الراقية

الزيادات تتم بشكل تدريجي.. مراعاة لظروف الناس

القانون القديم لا يحقق العدالة بين الطرفين

وضع قيود تحفظ حقوق المستأجر.. في ظل الوضع الجديد

طالب خبراء القانون والاجتماع بمشاركة جميع مؤسسات الدولة في إصدار التشريع المقترح تنفيذاً لحكم المحكمة الدستورية العليا لإحداث التوازن بين حقوق الملاك والمستأجرين علي أن تكون الزيادة المقترحة بشكل تدريجي مراعاة لظروف الناس.

شدوا علي ضرورة مراعاة حالة العقار وتاريخ إنشائه والأحياء الشعبية والراقية وأيضاً المحافظات لأن القانون سيتم تطبيقه علي الجميع.

قال د. حامد جبر خبير قانوني. محام بالنقض: طالما أن المحكمة الدستورية العليا وهي أعلي سلطة قضائية في مصر قد قضت بالأمر فأحكامها القانونية ملزمة للجميع. ولابد من إعادة النظر في قانون الإيجارات بما يتلاءم مع الوضع الإقتصادي الحالي في ظل التطورات الاقتصادية الحالية داخل مصر.
أضاف: لابد أن تكون هناك دراسة بحثية حقيقية تشارك فيها كل جهات الدولة المؤسسة لوضع قانون يواكب بين  حق المستأجر  وحق المالك في طلب الزيادة. مشيراً إلي أنه ليس أمام مجلس النواب إلا أن يعيد  صياغة القانون الجديد. بما يتلاءم مع حكم  المحكمة الدستورية. وان تراعي التوازن بين المالك والمستأجر فيما يتعلق بالعقارات  التي يمكن أن يسري عليها التعديلات المرتقبة. لأن معظم هذه العقارات تقع في أماكن عشوائية. أو أماكن في محيط المدن الكبري. ويسكنها قطاع عريض من السكان. ومعظمهم من محدودي الدخل. ولذلك نطالب أن تكون التشريعات القانونية محققة المصلحة العامة لجميع الأطراف. وأن تلائم الظروف الاقتصادية لقاطني هذه الوحدات.
أوضح أنه عند عمل تشريع خاص بهذه التعديلات التشريعية بما يتوافق مع حكم المحكمة الدستورية العليا. نحتاج إلي حفظ التوازن الإجتماعي بين المواطنين بحيث يعطي المالك حقه بما لا يجور علي حق المستأجر. الذي قطن في سكنه عشرات السنين.

قال: لابد أيضا عند إعداد التشريع أن يتم مراعاة حالة العقار وتاريخ إنشائه. وعدد الطوابق. وتقسيم المدد  الزمنية المشغولة بالسكان. هذه العوامل لها دخل كبير في تحديد مدد زمنية. لزيادة نسبة الإيجار الجديد "رفع الإيجار" والنسب التي يتم وضعها مراعاة للمكان والبيئة الإجتماعية. والأحياء المكتظة بالسكان التي توجد بها هذه العقارات.

وأشار "جبر" إلي أن القانون لابد وأن يأخذ بعين الإعتبار التمايز بين مختلف المناطق السكنية . مثل المناطق الشعبية والأحياء الراقية » لان القرار سوف يكون عاما علي جميع العقارات داخل جمهورية مصر العربية. مطالباً بضرورة التدرج التشريعي في قانون الإيجارات والفترات الزمنية التي ينطبق عليها التعديل الجديد التي أقرت بموجب التعديلات السابقة.
يشاركه الرأي عماد الدين صادق خبير قانوني ومحام بالنقض بأن صدور حكم المحكمة الدستورية العليا حول قانون الإيجارات القديم هي أحكام نافذة ولا مجال للطعن عليها باي شكل من الأشكال. المشهد الحالي لابد من مواكبته بالتشريعات. من مجلس النواب.

أضاف أن الموضوع بدأ الحديث عنه منذ عام 1994 وهناك تخوف من زيادة الإيجارات من قبل محدودي الدخل والطبقات الفقيرة قاطني شقق الإيجار القديم في كل محافظات مصر.
أوضح أن الحكم يحقق عدالة خاصة في بعض الوحدات السكنية في الأحياء الراقية مثل الزمالك وجاردن سيتي والمعادي. والتي تمثل إيجارات الوحدات السكنية فيها مبالغ زهيدة. مطالباً بالتوازن بين حقوق الملاك والظروف الاقتصادية للمستأجرين.. وفي المقابل نأمل أن لا تكون الزيادت كبيرة أو تصحيحية. وأن نسبية ورمزية تطبيقا لحكم المحكمة.

أشار عماد الدين إلي أن التشريعات لا تصدر إقليمية طبقاً لظروف خاصة تشمل أحياء راقية أو مناطق شعبية أو محافظات دون الأخري بل أن القانون يشمل كل المحافظات.. كما أن هناك العديد من التحديات علي أرض الواقع التي تواجه تنفيذ هذا الحكم من النواحي التشريعية. ولذا لابد أن تكون الآلية في تنفيذ حكم المحكمة أن تصدر التشريعات. بأن تكون الزيادات بشكل تدريجي وليس صادما للمستأجرين حتي يتم تطبيق الحكم بشكل مرن يتناسب مع ظروف الناس الاقتصادية وبما يحقق عدالة اجتماعية لكل الأطراف.

قال د. رشاد عبداللطيف أستاذ علم الاجتماع وعميد كلية الإنسانيات بجامعة بدر: إن قرار المحكمة الدستورية العليا. هو تدرج طبيعي لقضية "الإيجار القديم" بحكم المحكمة الدستورية العليا في طريقة لتحقيق عدالة اجتماعية لكل الأطراف. خاصة أن هناك حالات كثيرة في المجتمع تجسد استيلاء المستأجرين علي الوحدات السكنية بإيجار زهيد.. القانون أتي لينظم مفهوم قضية "الإيجار القديم" والذي لا يحقق العدالة الاجتماعية بين جميع الأطراف. كنا نجد العديد من المستأجرين يقومون بتأجير الوحدات السكنية للعقارات "الإيجار القديم" بإيجار عالي لمستأجرين آخرين. وعند سؤاله. كنا نجد العديد من المستأجرين يقومون بتأجير الوحدات السكنية للعقارات "الإيجار القديم "بإيجار عالي لمستاجرين آخرين . وعند سؤاله. يجيب بأن المستأجر هو أحد  أقربائه أو أحد أفراد عائلة المستأجر القديم أو صديق للعائلة. فنجد أن المعادلة الخاسر الوحيد فيها هو المالك .

أضاف أستاذ علم الإجتماع: أري أن حكم الدستورية العليا أوجد حلا لتطبيق العدالة بين المالك والمستأجر ما يحتم علي المستأجر الآن إيجاد  طريقة لتسوية المسألة والتصالح مع المالك. بما يحقق العدالة في توزيع الدخل الخاص بالإيجار .

أوضح أنه لا يمكن أن ندرج الفئة التي تقطن في شقق الإيجار القديم ضمن " محدودي الدخل " لان المفهوم يتسع لكل من يقوم بدفع ايجار يبدأ من 2000 جنيه . كما أن المفهوم  يتسع  كلما اختلفت الأوضاع الإقتصادية. وزادت قيمة الإيجار. ولكن من يقوم بدفع 20 جنيهاً. أو 5 جنيهات إيجار لا يعد ضمن فية محدودي الدخل.

وأري أن الحكم يأتي تعويضا للملاك ذوي الدخل المحدود عن الفترات السابقة. من حرموا من القيمة الحقيقة لإيجار الوحدات السكنية.

وعلي جانب آخر أشار د. حسن الخولي أستاذ علم الإجتماع إلي أن الحكم يخدم الصالح العام للملاك ولكن سيكون له ردود أفعال وتبعات علي المستأجرين. خاصة وأن  فئات المستأجرين بالنظام القديم شريحة عريضة جدا من المجتمع.  وان الفرار سوف يضعهم في وضع حرج خاصة وأن 100 % من الإيجار يساعدهم علي المعيشة في ظل الظروف الإقتصادية الراهنة. ومن الصعب تقبل نسبة زيادة علي ايجار الوحدة السكنية. وان هذا الإيجار سوف يمثل عبئا إضافيا. علي أعباء المعيشة.

ولذا نطالب أن تكون الزيادات نسبية بما يضمن للجميع حقوقهم. وان يتم تحديد نسب الزيادة في الإيجار بشكل مقنن. و بالتدريج . حتي لا تسبب الزيادة  صدمة وإرهاقاً مفاجئاً للمستأجرين.

أوضح أنه بالاضافة إلي ضرورة أن تكون الزيادات بنسب تدريجية ولفترات زمنية محددة. لكل نسبة زيادة. أري أيضاً ضرورة أن تكون هناك شروط في العقد المبرم بين المالك والمستأجر بأن لا يطلق العنان للمالك بإنهاء أو تجديد  العقد وقتما وكيفما شاء.